La révision du loyer commercial – Méthode de calcul du loyer révisé

Tout bail commercial comprend une clause de révision du loyer qui a pour conséquence d’entraîner une augmentation du loyer.

En général, la révision est triennale ou annuelle.

Par conséquent, tous les 3 ans ou tous les ans, suivant ce qui a été prévu dans le bail, le loyer est révisé, c’est à dire augmenté, sur la base d’un indice fixé dans le bail.

Les indices utilisés sont soit l’indice du coût de la construction (ICC), soit l’indice des loyers commerciaux (ILC).

L’indice du coût de la construction est utilisé depuis de nombreuses années comme indice de révision des loyers commerciaux. L’ICC permet de mesurer l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation (logement individuel, logement individuel groupé tel que la maison individuelle comportant plusieurs logements individuels, et enfin les logements collectifs).

Depuis 2008, un nouvel indice a été créé, l’indice des loyers commerciaux (ILC). Cet indice a été conçu spécialement pour les baux commerciaux. L’ILC concerne uniquement les locataires commerçants inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) et les artisans enregistrés au répertoire des métiers (RM). En sont exclues les activités industrielles ou celles qui sont exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux ou dans des plateformes logistiques, comme les entrepôts.

Il convient donc d’appliquer l’indice ILC plutôt que l’ICC dans les baux commerciaux.

Ces indices sont publiés trimestriellement par l’INSEE et vous pouvez les retrouver sur les liens suivants :

Indice du coût de la construction depuis 1953

Indice des loyers commerciaux

Méthode de calcul du loyer révisé :

Pour calculer le montant du loyer révisé, il faut appliquer la méthode de calcul suivante :

loyer révisé = (loyer avant révision) x (nouvel indice) / (ancien indice).

Par exemple, pour un loyer annuel de 10 000 €, révisable annuellement sur la base de l’ILC du 2éme trimestre :

10 000 (loyer avant révision) x 108,50 (nouvel indice ILC 2éme trimestre 2013) / 107,65 (ancien indice ILC 2éme trimestre 2012) = 10 116,55 € (Montant du nouveau loyer)

 

17 réponses sur “La révision du loyer commercial – Méthode de calcul du loyer révisé”

  1. Bonjour,
    Je loue un local commercial depuis 4 juillet2003 indexé sur ICC 4eme trimestre 2002 renouvelé en 2012 sans rédaction d’un nouveau bail jusqu’à présent ( le locataire refusait le nouveau loyer déplafonné mais à payé les arriérés de loyer après jugement de tribunal en notre faveur). En 2015 il y a eu révision triennale en utilisant le calcul suivant: nouveau loyer 2012x4eme trimestre 2011/4eme trimestre 2014= nouveau loyer juillet 2015. Ma question est comment calculer le nouveau loyer pour la révision triennale de 4 juillet 2018?

  2. Bonjour,
    Commerçante, j’ai signé un bail commercial (3-6-9) le 9/05/2014.
    Ce bail précise une révision annuelle des loyers sur la base de l’ICC.
    Depuis le 14 septembre 2014 il semble que l’ICC soit remplacé par l’ILC mais le bailleur refuse d’appliquer ce nouvel indice (plus avantageux pour le locataire). Est ce normal? L’ICL ne devrait il pas au moins s’appliquer au bout de 3 ans? faut il en faire la demande ou l’ICL est il mis en place de plein droit?
    Merci de votre éclaircissement sur le sujet
    CDT

    1. Bonjour, Si votre bail prévoit une révision annuelle sur la base de l’ICC, c’est bien cet indice qui s’applique, et non pas l’ILC. La loi de 2014 ne remplace pas les indices prévus dans les baux conclus antérieurement.
      Cordialement

  3. Bonjour, et d’avance merci pour votre diligente réponse

    Nous avons investi en 2013 dans un logement en LMNP faisant partie d’une résidence de tourisme classée destinée à une clientèle de tourisme ou d’affaires. Notre bail prévoyait une indexation des loyers qui nous étaient reversés soumis à ICC. Confrontés à des problèmes financiers importants, notre gestionnaire preneur nous a quasiment imposés un nouveau bail sur une nouvelle durée, signé en 2017, mais rétroactif au 1/1/2016, avec un indice de révision (prévu au bail) soumis à l’ILC…
    Cela a eu pour conséquence, que les loyers versés en 2016, durant la période de négociations, n’ont pas subi d’augmentation (application de l’ICC). Dejà est ce normal, même si nous avons signé un nouveau contrat courant 2017, je pense qu’ils auraient dû nous verser les loyers sur lesquels ils auraient dû appliqué l’ICC.
    Cette pirouette leur a permis de préciser dans le nouveau bail que celui-ci reprenait en 2017 les loyers versés en 2016 (donc sans réévaluation de l’ICC)…et que l’ILC s’appliquerait à compter du 1/1/2018….Or, ils nous ont versés les loyers 2017 en appliquant sur la base des loyers 2016 l’indice de réévaluation de l’ILC….
    De plus, à présent, ils nous disent que ce n’est pas l’ICC ni l’ILC qui doit être appliqué mais l’IRL, or l’IRL s’applique sur les baux d’habitation alors que nous sommes sur un bail commercial…on n’y comprend plus rien.
    QUESTIONS :
    – ils nous sont redevables de l’indice ICC sur les loyers 2016 ? application du premier bail !
    – ces loyers réévalués doivent servir de base pour le nouveau bail prévoyant que les loyers 2016 serviraient de base de versement pour les loyers 2017 ?
    – le fait de nous verser une réévaluation de loyers basée sur lLC alors qu’elle était prévue au 1/1/2018 implique une réévaluation indue que nous devrions leur rembourser ?
    – quel est l’indice de réévaluation réel qui doit s’appliquer à notre bail, et cela doit il se faire de manière rétroactive à compter du 1/1/2016 (réévaluation occultée)
    – enfin, comme les factures émises par notre gestionnaire preneur sont quasiment toutes fausses, voire avec des avoirs rétroactifs émis plus d’un an plus tard, pouvons nous exiger qu’ils annulent toutes les factures depuis 2016 et qu’ils nous rééditent des factures correctes incluant les augmentations indexées suivant le bon indice (ICC, IRL, ICL)

    Votre réponse nous apporterait une réelle aide, car nous pataugeons . Je vous remercie infiniment pour les réponses que vous pourrez nous apporter.
    Bien cordialement
    MA HENNEBUTTE

    1. Bonjour,
      Désolé mais votre question est trop complexe pour que je puisse y apporter une réponse dans le cadre de ce blog. IL faudrait faire une analyse de votre bail et des clauses applicables et que je regarde en détail vos questions. Cela ne peut se faire que dans le cadre d’une consultation. Restant à votre disposition.
      Cordialement

  4. Bonjour,
    nous avons signé un bail commercial en juillet 2009.Le loyer aurait du être révisé chaque année automatiquement.Nous ne l’avons pas fait et notre propriétaire ne nous a rien réclamé.
    Aujourd’hui,il nous réclame le rappel des augmentations depuis 5 ans en se basant pour chaque année sur l’indice du début du bail.(4ème trim 2008 ICC).
    En a t-il le droit? Ne devrait-il pas utiliser l’indice de l’année précédente à partir de la 2ème année de rappel? Du coup, mon loyer augmente d’environ 50€ par mois au lieu de baisser pour certaines années ou le indice était moins élevé que l’année précédente.
    merci

    1. Bonjour,
      Je ne comprend pas exactement la méthode de calcul dont vous parlez sans avoir les éléments. Néanmoins, il est logique que si l’indice diminue, le loyer doit diminuer.
      D’après vos explications, il me semble qu’il y a bien une erreur dans le calcul du loyer révisé.

      Vous pouvez me contacter sur l’adresse suivante : vincenthugueny@gmail.com si vous souhaitez que je vérifie et refasse les calculs du loyer révisé et vérifier par la même occasion la clause de votre bail et vous conseiller sur les différentes options pour gérer cette situation.

      Cordialement

  5. Bonjour
    Je suis le bailleur d’un local commercial. Bail du 02 mai 2011, révision triennal du loyer contractuel.
    Le loyer est passé de 825 euros à 1110 euros en 2014 suite à une despecialisation.
    Je n’ai pas appliqué la révision du loyer en mai 2014.
    Pour la révision de mai 2017, est ce que je peux prendre comme base l’indice indiqué dans le bail (datant du T4 2010) et appliquer la révision ?
    Merci d’avance de votre réponse.

    1. OUI. Vous devez prendre l’indice de référence indiqué dans le bail, sauf si lors de la despecialisation, un nouvel indice a été indiqué.

  6. bonsoir
    j’ai un loyer commercial de 2675 euros
    l’ancien indice était de 1614 2é trim 2016 ICC
    le nouvel indice est de 108.40 2é trim 2016 ILC
    comment calculer le nouveau loyer avec un ancien indice ICC et un nouvel indice ILC ?
    merci pour votre réponse
    cordialement

    1. Bonjour,
      Je n’ai pas assez d’élément pour vous répondre. Il faut voir ce qui est prévu dans le bail.
      Si vous êtes dans le cadre d’une révision annuelle, je peux simplement vous dire que tant que le bail n’est pas renouvelé, l’indice prévu par le bail continue de s’appliquer.
      Cordialement

      1. Le bail s’est renouvelé par acte de huissier le 01 décembre 2015 à la demande de mes locataires. Je n’ai pas répondu dans les deux mois donc il s’est renouvelé automatiquement. Le bail est à l’ ICC.
        L’année dernière j’ai pris l’ ICC 1614.
        Aurai je du prendre l’ ILC ? Et comment faire la règle de trois…pas possible….Merci je ne comprends plus. Cordialement

        1. Si votre bail d’origine contient une clause de révision annuelle automatique sur la base de l’indice ICC, vous pouvez conserver cet indice dans le cadre du nouveau bail.
          L’indice ILC est obligatoire uniquement dans le cadre de la révision triennale légale.
          Néanmoins, il est généralement prévu lors des renouvellements de passer à l’indice ILC.
          J’imagine que vous n’avez pas signé d’acte de renouvellement avec votre locataire.
          Je vous conseille d’y procéder pour éviter tout problème par la suite. La réforme des baux commerciaux a notamment mis de nouvelles obligations à la charge du bailleur, par exemple lister l’ensemble des charges communes refacturées. A défaut d’avoir listé les charges, vous ne pouvez pas les refacturer à votre locataire. Cette obligation s’impose à compter du renouvellement du bail.
          De plus, il est d’usage que les frais de rédaction de l’acte de renouvellement soit à la charge du locataire.
          Il est dans votre intérêt de faire signer un acte de renouvellement.
          Si vous le souhaitez, je reste à votre disposition pour rédiger l’acte de renouvellement et par la même occasion faire le point sur la révision de votre loyer.

          Cordialement

          1. Bonsoir,
            nous n’avons pas de charges de copropriété à part la taxe foncière à leur charge.
            c’est un immeuble indépendant.
            nous n’avons pas répondu à leur demande de renouvellement et sans réponse de notre part dans les trois mois, le bail s’est reconduit sur la base de l’ancien bail.
            Mais pour l’ILC sommes nous obligés de l’appliquer ?
            et quelles est la méthode de calcul ?
            Loyer 2675 au 1er décembre 2015 réindexé avec l’indice 1614 ICC du 2é trim.
            aujourd’hui l’indice ILC est de 108.40
            si l’on applique la règle de trois c’est impossible
            2675 x 108.4 : 1614
            ILC actuel ICC dernier indice utilisé
            Ma question est : comment calculer le loyer en passant à l’ILC.
            Concernant le bail nous n’avons pas prévu de faire un nouveau bail car il s’est reconduit par l’acte de Huissier, nous sommes supposés l’avoir accepté sur la base de l’ancien bail.
            Merci de m’éclairer.
            cordialement
            Mme MITRECEY

          2. Difficile de vous répondre sans voir le bail, mais je dirai qu’il faut continuer d’appliquer l’ICC. Vous ne pouvez pas passer à l’ILC si cela n’est pas prévu dans le renouvellement de bail.
            Concernant le renouvellement, même s’il est fait selon les mêmes charges et conditions que le bail d’origine, il est recommandé et nécessaire de signer un acte de renouvellement qui formalise le renouvellement, la date d’effet, le montant du loyer, le nouvel indice de révision, des éventuelles modifications et les ajouts de la réforme des baux commerciaux. Si le locataire souhaite un jour céder son fonds de commerce, il aura besoin d’un acte de renouvellement signé.

  7. La révision du bail doit faire l’objet d’une demande de révision de la part du bailleur auprès du locataire, hors clause prévue dans le bail commercial, comme le rappelle à juste titre la CCI Paris en matière de révision du bail tous les trois ans. Elle ne peut être être appliquée unilatéralement par le bailleur alors même que le preneur peut, selon les circonstances, refuser l’augmentation prévue.
    Merci de votre confirmation de position en ce sens.

    1. Bonjour,
      En cas de révision annuelle automatique prévue par le bail, la révision se fait automatiquement. Donc pas besoin d’une demande du bailleur.

      En cas de révision triennale légale, il est alors nécessaire pour le bailleur de faire une demande de révision.

      Cordialement

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