Archives pour la catégorie Bail commercial

La réforme des baux dérogatoires du 18 juin 2014

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a été publiée au Journal Officiel du 19 juin 2014.

Certaines dispositions de cette nouvelle loi ont modifié le régime des baux dérogatoires, autrement appelés baux de courte durée.

1/ Augmentation de la durée des baux dérogatoires

La durée des baux dérogatoires auparavant limitée à 2 ans est depuis la nouvelle loi limitée à 3 ans.

Ainsi, l’article L. 145-5 alinéa 1 du code de commerce dispose :

« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. »

2/ Conclusion d’un nouveau bail dérogatoire

La loi du 18 juin 2014 a ajouté une nouvelle phrase à l’article L. 145-5 alinéa 1 du code de commerce, selon laquelle à l’expiration de la durée de 3 années, « les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. »

La question se pose de savoir si cette nouvelle disposition ne met pas un terme à la pratique qui consistait à conclure un nouveau bail dérogatoire entre les mêmes parties  avec renonciation expresse au droit de se prévaloir d’un bail commercial.

La clause de renonciation pourrait désormais être réputée non écrite, bien que l’article L. 415-15 du code de commerce ne vise pas l’article L 145-5, dès lors qu’est en jeu la durée du bail qui est d’ordre public.

3/ Nouveau délai d’un mois pour résilier le bail dérogatoire

Le nouvel article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce dispose :

« Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

Désormais, le preneur peut résilier le bail dérogatoire jusqu’à 1 mois après son terme, en informant le preneur de sa volonté de le voir quitter les lieux.

A défaut le bail dérogatoire se transforme automatiquement en bail commercial 3/6/9.

4/ Etat des lieux d’entrée et de sortie 

Il est maintenant prévu l’établissement d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie.

L’absence d’établissement de ces états des lieux n’est pas sanctionnée.

Pour les baux dérogatoires conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, ces nouvelles dispositions relatives à l’état des lieux s’appliqueront lors de la restitution des locaux si un état des lieux d’entrée a été établi.

Je reste à votre disposition pour toutes informations complémentaires concernant cette réforme.

Augmentation du loyer commercial – Le deplafonnement

Lors du renouvellement d’un bail commercial, l’article L.145-34 du Code de commerce limite les augmentations de loyer en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice des loyers commerciaux ( ILC).

Il existe toutefois la possibilité d’un déplafonnement, c’est-à-dire d’une fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative, en cas de modification notable d’un ou plusieurs éléments de la valeur locative énoncés à l’article L.145-33 du Code de commerce.

La durée du bail expiré permet également dans certains cas de revendiquer le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

DEPLAFONNEMENT POUR MODIFICATION D’UN ELEMENT DE LA VALEUR LOCATIVE

Modification de la destination des lieux

Il y a modification de la destination des lieux en cas adjonction d’une nouvelle activité, sauf si celle-ci est incluse ou complémentaire de celle autorisée au bail, ou en cas de substitution de l’activité autorisée au bail par une autre activité, autorisée ou non.

Modification des caractéristiques du local commercial

Il y a modification des caractéristiques du local commercial lorsque:

  • la modification de l’assiette du bail, par adjonction de nouveaux locaux ou réduction des surfaces louées
  • le bailleur a financé des travaux résultant pas de son obligation d’entretien.
  • le locataire a réalisé des travaux qui ont modifiés les caractéristiques des lieux loués comme par exemple augmentation importante de la surface de vente par déplacement d’une cloison ou création d’une mezzanine, liaison entre des locaux contigus
  • la réalisation de simples travaux d’amélioration financés par le locataire ne pourront justifier un déplafonnement du loyer qu’à l’occasion du second renouvellement suivant l’exécution des travaux et pour autant que le bail contienne une clause d’accession desdits travaux au bailleur en fin de bail

Modification des obligations respectives des parties

Il y a modification des obligations respectives des parties en cas d’autorisation donnée en cours de bail au locataire d’exploiter en location-gérance, d’augmentation notable de l’impôt foncier, ou de modification conventionnelle du loyer.

Modification des facteurs locaux de commercialité 

Il y a modification des facteurs locaux de commercialité en cas d’augmentation de la population locale concernant le local, ouverture d’une station de métro ou de tramway, création d’un parking facilitant le stationnement de la clientèle, création d’une zone piétonne, construction de nouveaux logements ou bureaux…

La modification doit être notable, avoir une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire et être survenue au cours du bail expiré.

DEPLAFONNEMENT EN RAISON DE LA DUREE DU BAIL

Bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans

Lorsque le bail est conclu dès l’origine pour une durée supérieure à 9 ans, il peut être déplafonné sans autre motif.

Le bail avec une durée effective de plus de 12 ans

Lorsque le bail se prolonge tacitement au delà  d’une durée totale de 12 ans, il peut être déplafonné.

 

Modalités d’option pour la TVA des locations commerciales à compter du 23 janvier 2014

Les locations de locaux sont en principe exonérées de TVA. Cependant, lorsque le locataire utilise les locaux dans le cadre de son activité professionnelle (bail commercial ou professionnel), le bailleur peut opter pour la TVA.

Jusqu’à présent, l’option ou sa dénonciation prenait effet au 1er jour du mois suivant celui au cours duquel elle était formulée auprès du service des impôts.

A compter du 23 janvier 2014, l’option ou sa dénonciation prend effet à compter du 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts.

La révision du loyer commercial – Méthode de calcul du loyer révisé

Tout bail commercial comprend une clause de révision du loyer qui a pour conséquence d’entraîner une augmentation du loyer.

En général, la révision est triennale ou annuelle.

Par conséquent, tous les 3 ans ou tous les ans, suivant ce qui a été prévu dans le bail, le loyer est révisé, c’est à dire augmenté, sur la base d’un indice fixé dans le bail.

Les indices utilisés sont soit l’indice du coût de la construction (ICC), soit l’indice des loyers commerciaux (ILC).

L’indice du coût de la construction est utilisé depuis de nombreuses années comme indice de révision des loyers commerciaux. L’ICC permet de mesurer l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation (logement individuel, logement individuel groupé tel que la maison individuelle comportant plusieurs logements individuels, et enfin les logements collectifs).

Depuis 2008, un nouvel indice a été créé, l’indice des loyers commerciaux (ILC). Cet indice a été conçu spécialement pour les baux commerciaux. L’ILC concerne uniquement les locataires commerçants inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) et les artisans enregistrés au répertoire des métiers (RM). En sont exclues les activités industrielles ou celles qui sont exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux ou dans des plateformes logistiques, comme les entrepôts.

Il convient donc d’appliquer l’indice ILC plutôt que l’ICC dans les baux commerciaux.

Ces indices sont publiés trimestriellement par l’INSEE et vous pouvez les retrouver sur les liens suivants :

Indice du coût de la construction depuis 1953

Indice des loyers commerciaux

Méthode de calcul du loyer révisé :

Pour calculer le montant du loyer révisé, il faut appliquer la méthode de calcul suivante :

loyer révisé = (loyer avant révision) x (nouvel indice) / (ancien indice).

Par exemple, pour un loyer annuel de 10 000 €, révisable annuellement sur la base de l’ILC du 2éme trimestre :

10 000 (loyer avant révision) x 108,50 (nouvel indice ILC 2éme trimestre 2013) / 107,65 (ancien indice ILC 2éme trimestre 2012) = 10 116,55 € (Montant du nouveau loyer)

 

Conclure un bail commercial

Conclure un bail commercial nécessite l’intervention d’un avocat spécialisé en bail commercial.

En effet, la conclusion du bail est un élément essentiel pour une société ou une entreprise notamment pour les commerces de proximité dont la clientèle est attachée au local. Par exemple, si un boulanger, un boucher, un poissonnier, un fromager ou un restaurant  change de local et s’installe dans une nouvelle ville, il perd sa clientèle et doit en créer une nouvelle avec les gens qui habitent à proximité de son nouveau commerce.

La valorisation d’une societe, d’un commerce de proximité, est liée au chiffre d’affaires généré par sa clientèle. La clientèle étant attachée au local commercial, le bail commercial est un élément essentiel lors de l’acquisition ou de la cession d’un fonds de commerce.

Il est donc très important d’apporter un soin particulier lors de la conclusion d’un bail commercial car toute la richesse du fonds de commerce est concentrée dans cet acte juridique.

Cet acte juridique est très technique et il me semble indispensable avant de le signer d’être conseillé et informé par son propre avocat.

En pratique, le bailleur propose un projet de bail commercial au locataire qui peut demander d’y apporter des modifications. Bien évidemment, le projet de bail rédigé par l’avocat du bailleur, lui est favorable, avec parfois des clauses abusives qu’il faut savoir détecter et modifier.

Il ne faut donc pas hésiter à être conseillé lors de la conclusion du bail commercial.

Le propriétaire doit être assisté d’un avocat pour rédiger le bail, et le preneur doit avoir son propre avocat pour relire l’acte et demander des modifications.