Archives mensuelles : novembre 2013

La révision du loyer commercial – Méthode de calcul du loyer révisé

Tout bail commercial comprend une clause de révision du loyer qui a pour conséquence d’entraîner une augmentation du loyer.

En général, la révision est triennale ou annuelle.

Par conséquent, tous les 3 ans ou tous les ans, suivant ce qui a été prévu dans le bail, le loyer est révisé, c’est à dire augmenté, sur la base d’un indice fixé dans le bail.

Les indices utilisés sont soit l’indice du coût de la construction (ICC), soit l’indice des loyers commerciaux (ILC).

L’indice du coût de la construction est utilisé depuis de nombreuses années comme indice de révision des loyers commerciaux. L’ICC permet de mesurer l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation (logement individuel, logement individuel groupé tel que la maison individuelle comportant plusieurs logements individuels, et enfin les logements collectifs).

Depuis 2008, un nouvel indice a été créé, l’indice des loyers commerciaux (ILC). Cet indice a été conçu spécialement pour les baux commerciaux. L’ILC concerne uniquement les locataires commerçants inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) et les artisans enregistrés au répertoire des métiers (RM). En sont exclues les activités industrielles ou celles qui sont exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux ou dans des plateformes logistiques, comme les entrepôts.

Il convient donc d’appliquer l’indice ILC plutôt que l’ICC dans les baux commerciaux.

Ces indices sont publiés trimestriellement par l’INSEE et vous pouvez les retrouver sur les liens suivants :

Indice du coût de la construction depuis 1953

Indice des loyers commerciaux

Méthode de calcul du loyer révisé :

Pour calculer le montant du loyer révisé, il faut appliquer la méthode de calcul suivante :

loyer révisé = (loyer avant révision) x (nouvel indice) / (ancien indice).

Par exemple, pour un loyer annuel de 10 000 €, révisable annuellement sur la base de l’ILC du 2éme trimestre :

10 000 (loyer avant révision) x 108,50 (nouvel indice ILC 2éme trimestre 2013) / 107,65 (ancien indice ILC 2éme trimestre 2012) = 10 116,55 € (Montant du nouveau loyer)

 

Conclure un bail commercial

Conclure un bail commercial nécessite l’intervention d’un avocat spécialisé en bail commercial.

En effet, la conclusion du bail est un élément essentiel pour une société ou une entreprise notamment pour les commerces de proximité dont la clientèle est attachée au local. Par exemple, si un boulanger, un boucher, un poissonnier, un fromager ou un restaurant  change de local et s’installe dans une nouvelle ville, il perd sa clientèle et doit en créer une nouvelle avec les gens qui habitent à proximité de son nouveau commerce.

La valorisation d’une societe, d’un commerce de proximité, est liée au chiffre d’affaires généré par sa clientèle. La clientèle étant attachée au local commercial, le bail commercial est un élément essentiel lors de l’acquisition ou de la cession d’un fonds de commerce.

Il est donc très important d’apporter un soin particulier lors de la conclusion d’un bail commercial car toute la richesse du fonds de commerce est concentrée dans cet acte juridique.

Cet acte juridique est très technique et il me semble indispensable avant de le signer d’être conseillé et informé par son propre avocat.

En pratique, le bailleur propose un projet de bail commercial au locataire qui peut demander d’y apporter des modifications. Bien évidemment, le projet de bail rédigé par l’avocat du bailleur, lui est favorable, avec parfois des clauses abusives qu’il faut savoir détecter et modifier.

Il ne faut donc pas hésiter à être conseillé lors de la conclusion du bail commercial.

Le propriétaire doit être assisté d’un avocat pour rédiger le bail, et le preneur doit avoir son propre avocat pour relire l’acte et demander des modifications.