La réforme des baux dérogatoires du 18 juin 2014

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a été publiée au Journal Officiel du 19 juin 2014.

Certaines dispositions de cette nouvelle loi ont modifié le régime des baux dérogatoires, autrement appelés baux de courte durée.

1/ Augmentation de la durée des baux dérogatoires

La durée des baux dérogatoires auparavant limitée à 2 ans est depuis la nouvelle loi limitée à 3 ans.

Ainsi, l’article L. 145-5 alinéa 1 du code de commerce dispose :

« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. »

2/ Conclusion d’un nouveau bail dérogatoire

La loi du 18 juin 2014 a ajouté une nouvelle phrase à l’article L. 145-5 alinéa 1 du code de commerce, selon laquelle à l’expiration de la durée de 3 années, « les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. »

La question se pose de savoir si cette nouvelle disposition ne met pas un terme à la pratique qui consistait à conclure un nouveau bail dérogatoire entre les mêmes parties  avec renonciation expresse au droit de se prévaloir d’un bail commercial.

La clause de renonciation pourrait désormais être réputée non écrite, bien que l’article L. 415-15 du code de commerce ne vise pas l’article L 145-5, dès lors qu’est en jeu la durée du bail qui est d’ordre public.

3/ Nouveau délai d’un mois pour résilier le bail dérogatoire

Le nouvel article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce dispose :

« Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

Désormais, le preneur peut résilier le bail dérogatoire jusqu’à 1 mois après son terme, en informant le preneur de sa volonté de le voir quitter les lieux.

A défaut le bail dérogatoire se transforme automatiquement en bail commercial 3/6/9.

4/ Etat des lieux d’entrée et de sortie 

Il est maintenant prévu l’établissement d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie.

L’absence d’établissement de ces états des lieux n’est pas sanctionnée.

Pour les baux dérogatoires conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, ces nouvelles dispositions relatives à l’état des lieux s’appliqueront lors de la restitution des locaux si un état des lieux d’entrée a été établi.

Je reste à votre disposition pour toutes informations complémentaires concernant cette réforme.

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