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La promesse de vente de fonds de commerce

La promesse de vente de fonds de commerce est un élément essentiel dans le cadre d’une opération de cession ou d’acquisition d’un fonds de commerce.

La vente d’un fonds de commerce est souvent précédée par la signature d’une promesse (ou compromis) de vente. Cet acte prépare la cession définitive qui nécessite du temps pour pouvoir se réaliser.

On parle de promesse synallagmatique de vente lorsque les 2 parties sont liées : le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur s’engage à acquérir. Les parties étant d’accord sur la chose et le prix, la vente est parfaite et définitive même si elle est subordonnée à la réalisation d’une condition suspensive.

On parle de promesse unilatérale de vente lorsque seul le vendeur s’engage à vendre son fonds à l’acheteur pendant la durée de sa validité. L’acheteur ne prend pas l’engagement d’acquérir.

La promesse de vente permet ainsi au vendeur et à l’acquéreur de concrétiser leur accord dans l’attente de la signature de l’acte définitif, subordonnée fréquemment à la réalisation de certaines conditions.

Cet article concerne principalement les promesses synallagmatiques, même si les conseils d’ordre général sont applicables aux 2 types de promesse.

Il est nécessaire de signer une promesse lorsque la cession est conditionnée à la réalisation de conditions suspensives, notamment l’obtention d’un prêt bancaire.

A défaut de réalisation des conditions suspensives, la promesse est caduque et les parties sont libérées sans indemnité de part ni d’autre.

Si la totalité des conditions suspensives se réalisent les parties sont obligées de conclure la vente.

Il est néanmoins prévu dans la promesse une indemnité (clause de dédit ou clause pénale) correspondant  à 10% du prix de vente. Cette indemnité sera versée par la partie qui refuse de réaliser la vente en compensation du préjudice subi par l’autre partie.

Compte tenu de l’engagement ferme d’acquérir en cas de réalisation des conditions suspensives, il est indispensable pour l’acquéreur d’analyser la totalité des caractéristiques du fonds de commerce avant de signer la promesse (bail commercial, analyse des comptes, contrats de travail, marques, stocks, conformité du local…).

Il convient de faire très attention à la rédaction de la promesse de cession, car elle détermine l’ensemble des conditions de la future vente.  Elle est aussi importante que l’acte de cession, si ce n’est encore plus.

En effet, il convient de fixer dans la promesse l’ensemble des conditions de la vente car si les conditions suspensives se réalisent, on ne peut plus refuser la vente et lorsque certains détails n’ont pas été prévus, par exemple le transfert des stocks, l’accompagnement du repreneur par le cédant, la reprise du numéro de téléphone, la reprise de l’enseigne, cela peut causer des problèmes ou même un blocage lors de la conclusion finale de la vente.

Que ce soit pour le cédant ou l’acquéreur, il est fortement conseillé de se faire assister par un avocat spécialisé en cession de fonds de commerce afin d’assurer la sécurité juridique de l’opération, de prévoir l’ensemble des éléments de la vente et de rédiger la promesse de vente.

Avocat Cession fonds de commerce

La cession ou l’acquisition d’un fonds de commerce, d’un magasin, d’une boutique, d’une entreprise, d’une activité, d’un commerce, même réalisée par l’intermédiaire d’une agence immobilière, nécessite l’intervention d’un avocat spécialisé en vue de rédiger la promesse de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives et l’acte de cession de fonds de commerce.

De même la vente ou l’acquisition d’une entreprise ou d’une societe, c’est à dire de 100% des parts sociales ou actions d’une société, nécessite l’intervention d’un avocat pour rédiger la promesse de cession et l’acte de cession mais aussi la garantie d’actif et de passif.

Si vous êtes à la recherche d’un avocat pour vous assister et vous conseiller pour de telles opérations et rédiger les actes de cession sur les Départements de l’Ile de France : Paris (75), Seine et Marne (77), Seine Saint Denis (93), Hauts de Seine (92), les Yvelines (78), Val de Marne (94), Essonne (91) et Val d’Oise (95). N’hésitez pas à me contacter pour de plus amples informations ou pour avoir un devis.

Je m’occupe des cessions de commerces de tous types et notamment : 

Alimentation générale – Fromagerie – Fruits et Légumes – Poissonnerie – Supérette

Contrôle technique automobile – Garage automobile – Station Service – Vente Auto – Vente et Réparation Moto-Cycles

Boucherie – Charcuterie

Boulangerie – Patisserie – Confiserie – Chocolaterie – Confiserie

Salon de coiffure – Salon de massage – Fitness Sauna Musculation Massage – Soins de beauté – Esthétique – Onglerie

AmeublementBricolage – Electroménager, TV et HiFi- Fleuriste – JardinerieQuincaillerieRéparation d’appareils électroménagersRéparation de matériel électroniqueRevêtements de sols et de murs

Bijouterie Horlogerie – Chaussure – Habillement – Magasin de Sport et Loisir – Maroquinerie – Photographie – Parfumerie et Produits de Beauté – Pharmacie – Opticien

Hôtel – Bar – RestaurantCafé Bar TabacCamping – Discothèque – Hôtel restaurant - Restauration rapideTraiteur – réceptions – Sandwicherie – Snack  – Kebab

Agence immobilière - Agence de voyageAmbulance – Transport de personnes – Blanchisserie – Teinturerie – Pressing – Ecole de conduitePompes funèbresServices aux personnes – Animalerie

Avocat Droit des Sociétés Paris et Ile de France

J’interviens dans tous les domaines du droit des sociétés :

  • Création de sociétés (SARL, EURL, SAS, SASU, SA, SCI, SELARL), rédaction des statuts, choix du régime fiscal et social, pacte d’actionnaire
  • Suivi juridique des sociétés, rédaction et tenue des assemblées générales (approbation des comptes, transfert siège social, changement de gérant ou président…)
  • Augmentation de capital, réduction de capital, investissement au capital des PME pour réduction ISF ou IR
  • Cession de parts sociales, cession d’actions, conseil en matière d’évaluation de parts sociales, fiscalité
  • Fusions, restructurations
  • Litige entre associés
  • Dissolution – liquidation amiable
  • procédure collective, redressement judiciaire, liquidation judiciaire

Je reste à votre disposition pour toute information. N’hésitez pas à me contacter.

Avocat Bail Commercial Paris

Je suis specialiste dans tous les domaines relatifs aux baux commerciaux que ce soit dans l’intérêt du bailleur ou du locataire :

Conseil :

  • Rédaction bail commercial
  • Renouvellement bail commercial
  • Révision du loyer
  • Cession bail commercial / fonds de commerce
  • Location gérance

Contentieux :

  • Conseils en cas de litige entre le bailleur et le locataire
  • Impayés locataire
  • Résiliation judiciaire du bail commercial
  • Procédure de déplafonnement du loyer
  • Procédure d’expertise en cas de remise en état des locaux

 

Recouvrement de créance

Le recouvrement de créance permet d’obtenir le paiement de factures ou loyers impayés.

Pour cela, j’utilise tous les moyens de droit, amiable ou judiciaire, pour obtenir le règlement de votre créance, notamment les lettres de mise en demeure, les injonctions de payer, les procédures devant le tribunal de proximité, tribunal d’instance, tribunal de grande instance ou tribunal de commerce.

Choisir entre la SARL et la SAS

Lors de la constitution d’une société, se pose systématiquement la question : Quelle forme de société dois-je choisir ? Le choix se porte généralement entre la SARL (Société à Responsabilité Limitée) et la SAS (Société par Actions Simplifiées).

Je vais vous donner quelques éléments pour vous guider dans le choix de la forme de votre société. Les éléments principaux à prendre en compte sont les suivants :

– Le statut social des dirigeants

– La gestion juridique des sociétés

– les seuils de nomination des commissaires aux comptes

1/ Le statuts social des dirigeants

Pour les SARL : la SARL est dirigée par un ou plusieurs gérants qui sont obligatoirement des personnes physiques. Le statut social du gérant est :

– soit Travailleur Non Salarié (TNS) lorsqu’il détient plus de la moitié du capital de la société,

– soit assimilé à celui d’un Salarié lorsqu’il détient la moitié ou moins du capital social.

Pour les SAS : La SAS est dirigée par un président, personne physique ou morale. Le statut social du président de SAS est assimilé à celui d’un salarié.

La comparaison des statuts sociaux des dirigeants est favorable aux SARL, qui offrent le choix entre le statut TNS ou celui de salarié, alors que le président de SAS est automatiquement assimilé salarié.

Le statut TNS permet globalement d’avoir des cotisations sociales moins élevées que celles des dirigeants assimilés salariés, et de profiter de cotisations forfaitaires faibles en début d’activité. En contrepartie, notamment au niveau de la retraite, la protection sociale d’un TNS n’est pas aussi complète que celle d’un salarié.

Il est noter, que depuis 2013, les TNS associés de sociétés soumises à l’IS doivent payer des cotisations sociales sur la quote-part des dividendes supérieure à 10 % du total suivant : capital social + prime d’émission + sommes versées en compte courant.

Enfin, les gérants majoritaires de SARL sont soumis à des règles plus contraignantes que les dirigeants assimilés salariés car ils ne peuvent pas recourir à un mode forfaitaire d’évaluation.

2/ La gestion juridique des sociétés

Le fonctionnement de la SAS est beaucoup plus souple que celui de la SARL.

Le fonctionnement de la SARL est déterminé par les dispositions du code de commerce et il n’est pas possible d’y déroger.

A l’inverse, la SAS laisse une grande liberté d’organisation juridique de la société notamment concernant la direction de la société , la cession des actions, la sortie des associés, l’agrément de nouveaux associés…

Le choix entre les différents formes va dépendre notamment des conditions dans lesquelles la société est créée et des associés.

Par exemple, 2 associés qui souhaitent reprendre un restaurant à parts égales en apportant chacun la moitié du capital peuvent créer une SARL, puisque l’organisation entre les associés est assez simple, et les règles légales prévues pour les SARL sont bien adaptées.

Un autre exemple, plusieurs associés veulent créer une société dans l’industrie. Il y a les associés fondateurs majoritaires qui sont à l’origine de la société et qui vont l’exploiter, il y a aussi des associés investisseurs qui n’exploiteront pas et auront une participation minoritaire dans la société. La différence de statut entre les associés nécessite une organisation plus complexe et adaptée, notamment au niveau de la direction de la société. Si les investisseurs veulent avoir un moyen de contrôle sur la société, on peut créer un conseil de surveillance. On peut aussi conclure un pacte d’actionnaire qui va déterminer les modalités de cession des actions. On peut ainsi en cas d’offre de rachat de la société, forcer les associés minoritaire à vendre leurs actions. Dans ce cas là, il est nécessaire de constituer une société sous la forme d’une SAS pour permettre d’adapter les statuts, selon les besoins des associés.

Ce ne sont bien évidemment que des exemples sommaires. En tout état de cause, les conseils d’un avocat spécialisé sont nécessaires lors de la constitution d’une société pour anticiper tous ces points et éviter des problèmes par la suite, et ce, même pour une SARL.

3/ Les seuils de nomination des commissaires aux comptes

Lorsqu’une société dépasse certains seuils, elle a l’obligation de nommer un commissaire aux comptes.

Vous trouverez les seuils de nomination pour les SARL sur le lien suivant.

Vous trouverez également les seuils de nomination pour les SAS sur le lien suivant.

Il ressort de l’analyse des seuils et des conditions de nomination des commissaires, que pour éviter la nomination d’un commissaire au comptes, il est préférable de constituer une SARL.

Conclusion

Cet article ne liste évidemment pas toutes les différences, mais selon moi les plus importantes à prendre en compte lors de la constitution d’une société.

Suivant le cas particulier, ces éléments vont avoir plus ou moins d’importance. Il est évident que dans une société qui emploiera des centaines de salariés, le statut social du dirigeant aura moins d’importance. Par contre, dans une société ou le dirigeant sera le seul travailleur, alors le statut social aura une importance majeure.

L’accompagnement par un avocat spécialisé lors de la constitution de votre société est primordiale car elle permet de faire le bon choix dès le début. Une erreur dans le choix de la forme juridique peut entrainer des conséquences importantes, telles que l’obligation de nommer un commissaire aux comptes, ce qui entrainera des frais non négligeables. La transformation de la société sous une autre forme par la suite, aura également un coût important.

Comme indiqué dans l’article Pourquoi prendre un avocat d’affaire?, un entrepreneur qui a la bonne idée de recourir à un avocat dès la constitution de sa société, sera tout au long de son activité utilement conseillé et réduira ainsi les risques juridiques liés à son activité.

Je reste à votre disposition pour une consultation personnalisée sur votre projet de constitution de société.

 

La révision du loyer commercial – Méthode de calcul du loyer révisé

Tout bail commercial comprend une clause de révision du loyer qui a pour conséquence d’entraîner une augmentation du loyer.

En général, la révision est triennale ou annuelle.

Par conséquent, tous les 3 ans ou tous les ans, suivant ce qui a été prévu dans le bail, le loyer est révisé, c’est à dire augmenté, sur la base d’un indice fixé dans le bail.

Les indices utilisés sont soit l’indice du coût de la construction (ICC), soit l’indice des loyers commerciaux (ILC).

L’indice du coût de la construction est utilisé depuis de nombreuses années comme indice de révision des loyers commerciaux. L’ICC permet de mesurer l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation (logement individuel, logement individuel groupé tel que la maison individuelle comportant plusieurs logements individuels, et enfin les logements collectifs).

Depuis 2008, un nouvel indice a été créé, l’indice des loyers commerciaux (ILC). Cet indice a été conçu spécialement pour les baux commerciaux. L’ILC concerne uniquement les locataires commerçants inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) et les artisans enregistrés au répertoire des métiers (RM). En sont exclues les activités industrielles ou celles qui sont exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux ou dans des plateformes logistiques, comme les entrepôts.

Il convient donc d’appliquer l’indice ILC plutôt que l’ICC dans les baux commerciaux.

Ces indices sont publiés trimestriellement par l’INSEE et vous pouvez les retrouver sur les liens suivants :

Indice du coût de la construction depuis 1953

Indice des loyers commerciaux

Méthode de calcul du loyer révisé :

Pour calculer le montant du loyer révisé, il faut appliquer la méthode de calcul suivante :

loyer révisé = (loyer avant révision) x (nouvel indice) / (ancien indice).

Par exemple, pour un loyer annuel de 10 000 €, révisable annuellement sur la base de l’ILC du 2éme trimestre :

10 000 (loyer avant révision) x 108,50 (nouvel indice ILC 2éme trimestre 2013) / 107,65 (ancien indice ILC 2éme trimestre 2012) = 10 116,55 € (Montant du nouveau loyer)

 

Conclure un bail commercial

Conclure un bail commercial nécessite l’intervention d’un avocat spécialisé en bail commercial.

En effet, la conclusion du bail est un élément essentiel pour une société ou une entreprise notamment pour les commerces de proximité dont la clientèle est attachée au local. Par exemple, si un boulanger, un boucher, un poissonnier, un fromager ou un restaurant  change de local et s’installe dans une nouvelle ville, il perd sa clientèle et doit en créer une nouvelle avec les gens qui habitent à proximité de son nouveau commerce.

La valorisation d’une societe, d’un commerce de proximité, est liée au chiffre d’affaires généré par sa clientèle. La clientèle étant attachée au local commercial, le bail commercial est un élément essentiel lors de l’acquisition ou de la cession d’un fonds de commerce.

Il est donc très important d’apporter un soin particulier lors de la conclusion d’un bail commercial car toute la richesse du fonds de commerce est concentrée dans cet acte juridique.

Cet acte juridique est très technique et il me semble indispensable avant de le signer d’être conseillé et informé par son propre avocat.

En pratique, le bailleur propose un projet de bail commercial au locataire qui peut demander d’y apporter des modifications. Bien évidemment, le projet de bail rédigé par l’avocat du bailleur, lui est favorable, avec parfois des clauses abusives qu’il faut savoir détecter et modifier.

Il ne faut donc pas hésiter à être conseillé lors de la conclusion du bail commercial.

Le propriétaire doit être assisté d’un avocat pour rédiger le bail, et le preneur doit avoir son propre avocat pour relire l’acte et demander des modifications.

Pourquoi prendre un avocat d’affaires?

Premier article, première question essentielle : Pourquoi avoir recours à un avocat d’affaires quand on est entrepreneur ?

Tout d’abord qu’est ce qu’un avocat d’affaires ?

Pour beaucoup de gens, l’avocat ne fait que du contentieux, porte une robe et plaide dans les tribunaux. C’est ce qu’on appelle l’avocat judiciaire.

Or, ce n’est qu’une facette du métier, il existe également l’avocat d’affaires . Celui ci est un conseil pour les entrepreneurs, les sociétés, les groupes de sociétés ou même pour des particuliers qui ont par exemple un patrimoine immobilier. Il fait du conseil, de la rédaction de contrat, d’acte de vente, d’assemblées générales, de protocole d’accord …

Dans quel cas peut-on avoir besoin d’un avocat d’affaires ?

Dans de nombreux cas, constitution d’une société, acquisition ou cession de fonds de commerce, suivi juridique de sa société, litige entre associés, litige avec un fournisseur ou un client, litige avec un salarié, redressement judiciaire de la société, rédaction d’un bail commercial, restructuration de son groupe de société, rédaction de conditions générales de vente, rédaction de contrat de travail, de tous types de contrats.

Quand doit on avoir recours à un avocat d’affaires ?

Le meilleur moment se situe lors de la constitution de la société et pour la tenue du secrétariat juridique (assemblée générales d’approbation des comptes). Cela permet de créer une relation de confiance avec un avocat qu’il connait bien la société puisqu’il la créée et qui la suit tous les ans lors des approbations de comptes. Le jour où le chef d’entreprise a un litige ou une question juridique, fiscale ou même personnelle, et notamment en cas d’urgence, il sait vers qui se tourner. De la même manière lorsqu’il vend sa société , il est conseillé au mieux par son avocat qui connaît la société depuis sa constitution.

Par ailleurs, de nombreuses personnes font l’économie des services d’un avocat en considérant que le coût est important, par exemple, pour la constitution d’une société ou la rédaction d’un bail commercial. Cependant, si des erreurs sont commises lors de la rédaction de ces actes par des néophytes, ce qui est souvent le cas, il y a alors l’obligation de recourir à un avocat pour réparer les erreurs et cela coûte beaucoup plus cher mais surtout les conséquences peuvent être très graves pour la société, par exemple, blocage de la société en cas de conflit entre associés, perte du bail commercial, pertes financières, versement de dommages et intérêts…

On peut prendre également l’exemple d’un entrepreneur qui signe un bail commercial sans même le faire relire par son propre avocat et sans connaître les conséquences des engagements qu’il prend. Les risques sont importants et les conséquences ne se font connaître que quelques années plus tard, telles que l’obligation de prendre en charge la rénovation totale de la toiture de l’immeuble ou en core plus grave l’impossibilité de vendre son bail.

En définitive, un entrepreneur qui a la bonne idée de recourir à un avocat dès la constitution de sa société, sera tout au long de son activité utilement conseillé et réduira ainsi les risques juridiques liés à son activité. De plus, en cas d’opération juridique ou de litige, il sera mieux armé qu’un entrepreneur qui n’aura pas d’avocat et aura une longueur d’avance.

Cette réflexion s’applique aussi bien aux petites entreprises qu’aux sociétés plus importantes.