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La réforme des baux dérogatoires du 18 juin 2014

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a été publiée au Journal Officiel du 19 juin 2014.

Certaines dispositions de cette nouvelle loi ont modifié le régime des baux dérogatoires, autrement appelés baux de courte durée.

1/ Augmentation de la durée des baux dérogatoires

La durée des baux dérogatoires auparavant limitée à 2 ans est depuis la nouvelle loi limitée à 3 ans.

Ainsi, l’article L. 145-5 alinéa 1 du code de commerce dispose :

« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. »

2/ Conclusion d’un nouveau bail dérogatoire

La loi du 18 juin 2014 a ajouté une nouvelle phrase à l’article L. 145-5 alinéa 1 du code de commerce, selon laquelle à l’expiration de la durée de 3 années, « les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. »

La question se pose de savoir si cette nouvelle disposition ne met pas un terme à la pratique qui consistait à conclure un nouveau bail dérogatoire entre les mêmes parties  avec renonciation expresse au droit de se prévaloir d’un bail commercial.

La clause de renonciation pourrait désormais être réputée non écrite, bien que l’article L. 415-15 du code de commerce ne vise pas l’article L 145-5, dès lors qu’est en jeu la durée du bail qui est d’ordre public.

3/ Nouveau délai d’un mois pour résilier le bail dérogatoire

Le nouvel article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce dispose :

« Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

Désormais, le preneur peut résilier le bail dérogatoire jusqu’à 1 mois après son terme, en informant le preneur de sa volonté de le voir quitter les lieux.

A défaut le bail dérogatoire se transforme automatiquement en bail commercial 3/6/9.

4/ Etat des lieux d’entrée et de sortie 

Il est maintenant prévu l’établissement d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie.

L’absence d’établissement de ces états des lieux n’est pas sanctionnée.

Pour les baux dérogatoires conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, ces nouvelles dispositions relatives à l’état des lieux s’appliqueront lors de la restitution des locaux si un état des lieux d’entrée a été établi.

Je reste à votre disposition pour toutes informations complémentaires concernant cette réforme.

Comment ne pas verser le prélèvement obligatoire

Il est possible de demander une dispense du prélèvement obligatoire de 21% sur les dividendes.

Lorsque la société distributrice des dividendes est établie en France, les personnes physiques peuvent demander à être dispensées du prélèvement de 21% lorsqu’elles appartiennent à un foyer fiscal dont le revenu fiscal de référence de l’avant dernière année précédant le paiement des revenus est inférieur à :

  • 50 000 € pour les contribuables célibataires, divorcés ou veufs ;
  • 75 000 € pour les couples soumis à imposition commune.

Par exemple, pour les revenus perçus en 2014, c’est le revenu fiscal de référence de 2012 qui doit être pris en compte.

La demande de dispense doit être formulée par le bénéficiaire des revenus auprès de la société qui verse les dividendes.

La demande doit être faite au plus tard le 30 novembre de l’année précédant celle du paiement, en produisant auprès de la société, une attestation sur l’honneur.

Toute fausse déclaration entraine l’application d’une amende égale à 10% du montant des prélèvements ayant fait l’objet de la demande de dispense à tort.

Si vous souhaitez plus d’information, vous pouvez me contacter.

 

Imposition des Dividendes

Cet article est fait pour vous si vous vous demandez comment sont imposés les dividendes que vous percevez en qualité d’associé ou d’actionnaire d’une société.

Depuis 2013, les dividendes sont imposés au barème progressif après imputation d’un crédit d’impôt représentatif du prélèvement obligatoire de  21% opéré à la source.

Les actionnaires ou associés peuvent demander à être dispensés du prélèvement obligatoire de 21% dès lors que leur Revenu Fiscal de Référence de l’avant dernière année précédant le paiement est inférieur à certains seuils.

Prélèvement de 21% opéré à la source sur les dividendes

Sauf dispense, les dividendes perçus depuis 2013 par des contribuables, personnes physiques, fiscalement domiciliés en France donnent lieu au paiement d’un prélèvement de 21% opéré à la source.

Par conséquent, le versement des 21% se fait directement par la société qui distribue les dividendes.

Le prélèvement de 21% ne s’applique pas :

  • aux revenus pris en compte pour la détermination du bénéfice d’une entreprise. Il s’agit des dividendes perçus par un entrepreneur individuel ou par un professionnel libéral qui sont imposés, selon le cas,  comme des BIC, BA ou BNC ;
  • aux revenus afférents à des titres détenus dans un PEA, que ces revenus soient exonérés d’impôt sur le revenu ou soumis à cet impôt (dividendes afférents à des titres non côtés par exemple)

Imposition au barème progressif

Les dividendes perçus par les personnes physiques sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, sous déduction :

  • d’un abattement de 40% calculé sur le montant brut
  • des dépenses effectivement réglées, au cours de l’année d’imposition, pour l’acquisition et la conservation des revenus.

Le prélèvement libératoire de 21% n’a pas de caractère libératoire. Ce prélèvement s’impute, sous la forme d’un crédit d’impôt, sur le montant de l’impôt liquidé au vu de la déclaration d’ensemble des revenus perçus l’année au cours de laquelle il a été opéré.

Le cas échéant, le prélèvement peut être restitué totalement ou partiellement lorsqu’il ne peut pas être imputé.

Il est cependant possible de demander une dispense de prélèvement obligatoire. Pour connaître les modalités  suivez le lien suivant : Dispense de prélèvement obligatoire

 

Dépôt des comptes et confidentialité

Le décret 2014-136 du 17 février 2014 a fixé les seuils permettant de définir les micro-entreprises et les petites entreprises qui peuvent bénéficier d’obligation comptables simplifiées dès les comptes des exercices clos à compter du 31 décembre 2013 et déposés au greffe à compter du 1er avril 2014.

Parallèlement, les micro-entreprises (hors holding) au sens comptable ont également la possibilité d’opter pour la confidentialité de leurs comptes annuels.

En effet, pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2013 et déposés à compter du 1er avril 2014, les micro-entreprises peuvent déclarer que les comptes annuels qu’elles déposent ne seront pas rendues publics (nouvel article L. 235-25 du code de commerce).

Les micro-entreprises ont toujours l’obligation de déposer leurs comptes au greffe du tribunal de commerce. Cette possibilité de confidentialité de leurs comptes vise même en réalité à les y encourager, en leur garantissant que ces comptes ne seront pas connus de leurs concurrents.

Les micro-entreprises au sens comptable sont celles qui ne dépassent pas 2 des 3 seuils suivants :

  • 350 000 € de total de bilan
  • 700 000 € de chiffre d’affaires net
  • 10 salariés

Si vous souhaitez mettre en place la confidentialité du dépôt de vos comptes annuels, n’hésitez pas à me contacter.

Augmentation du loyer commercial – Le deplafonnement

Lors du renouvellement d’un bail commercial, l’article L.145-34 du Code de commerce limite les augmentations de loyer en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice des loyers commerciaux ( ILC).

Il existe toutefois la possibilité d’un déplafonnement, c’est-à-dire d’une fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative, en cas de modification notable d’un ou plusieurs éléments de la valeur locative énoncés à l’article L.145-33 du Code de commerce.

La durée du bail expiré permet également dans certains cas de revendiquer le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

DEPLAFONNEMENT POUR MODIFICATION D’UN ELEMENT DE LA VALEUR LOCATIVE

Modification de la destination des lieux

Il y a modification de la destination des lieux en cas adjonction d’une nouvelle activité, sauf si celle-ci est incluse ou complémentaire de celle autorisée au bail, ou en cas de substitution de l’activité autorisée au bail par une autre activité, autorisée ou non.

Modification des caractéristiques du local commercial

Il y a modification des caractéristiques du local commercial lorsque:

  • la modification de l’assiette du bail, par adjonction de nouveaux locaux ou réduction des surfaces louées
  • le bailleur a financé des travaux résultant pas de son obligation d’entretien.
  • le locataire a réalisé des travaux qui ont modifiés les caractéristiques des lieux loués comme par exemple augmentation importante de la surface de vente par déplacement d’une cloison ou création d’une mezzanine, liaison entre des locaux contigus
  • la réalisation de simples travaux d’amélioration financés par le locataire ne pourront justifier un déplafonnement du loyer qu’à l’occasion du second renouvellement suivant l’exécution des travaux et pour autant que le bail contienne une clause d’accession desdits travaux au bailleur en fin de bail

Modification des obligations respectives des parties

Il y a modification des obligations respectives des parties en cas d’autorisation donnée en cours de bail au locataire d’exploiter en location-gérance, d’augmentation notable de l’impôt foncier, ou de modification conventionnelle du loyer.

Modification des facteurs locaux de commercialité 

Il y a modification des facteurs locaux de commercialité en cas d’augmentation de la population locale concernant le local, ouverture d’une station de métro ou de tramway, création d’un parking facilitant le stationnement de la clientèle, création d’une zone piétonne, construction de nouveaux logements ou bureaux…

La modification doit être notable, avoir une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire et être survenue au cours du bail expiré.

DEPLAFONNEMENT EN RAISON DE LA DUREE DU BAIL

Bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans

Lorsque le bail est conclu dès l’origine pour une durée supérieure à 9 ans, il peut être déplafonné sans autre motif.

Le bail avec une durée effective de plus de 12 ans

Lorsque le bail se prolonge tacitement au delà  d’une durée totale de 12 ans, il peut être déplafonné.

 

Clause de dedit et clause penale

La promesse synallagmatique de fonds de commerce sous conditions suspensives peut comporter une clause de dédit ou une clause pénale.

  • La clause de dédit prévoit pour l’une ou l’autre des parties la faculté de se rétracter pendant une période déterminée moyennant le versement d’une indemnité.
  • La clause pénale permet de s’assurer de l’exécution des obligations contractuelles en soumettant la partie « défaillante » au paiement d’une pénalité (dont le montant peut, en fonction des circonstances, être révisé par un juge).

Indemnite d’immobilisation et promesse unilatérale de cession de fonds de commerce

En cas de promesse unilatérale de vente de fonds de commerce, il est possible de prévoir une indemnité d’immobilisation.

Prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse, l’indemnité d’immobilisation est due même en l’absence de préjudice subi par le vendeur et ne s’imputera sur le prix de vente en tant qu’acompte que si une stipulation expresse en ce sens a été prévue au contrat.

Concernant le montant de l’indemnité d’immobilisation, il correspond en général à 10% du prix de vente prévu au contrat pour une immobilisation de quelques mois.

Mais les parties peuvent librement convenir d’un montant inférieur ou supérieur. Il est toutefois nécessaire de ne pas prévoir un montant trop élevé. En effet, la jurisprudence considère que si cette indemnité est d’une importance telle que la faculté d’option du bénéficiaire est en réalité illusoire, la promesse unilatérale dégénère en compromis de vente, le bénéficiaire étant engagé, compte tenu de la somme qu’il s’engage à payer, à acquérir.

La promesse de vente de fonds de commerce

La promesse de vente de fonds de commerce est un élément essentiel dans le cadre d’une opération de cession ou d’acquisition d’un fonds de commerce.

La vente d’un fonds de commerce est souvent précédée par la signature d’une promesse (ou compromis) de vente. Cet acte prépare la cession définitive qui nécessite du temps pour pouvoir se réaliser.

On parle de promesse synallagmatique de vente lorsque les 2 parties sont liées : le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur s’engage à acquérir. Les parties étant d’accord sur la chose et le prix, la vente est parfaite et définitive même si elle est subordonnée à la réalisation d’une condition suspensive.

On parle de promesse unilatérale de vente lorsque seul le vendeur s’engage à vendre son fonds à l’acheteur pendant la durée de sa validité. L’acheteur ne prend pas l’engagement d’acquérir.

La promesse de vente permet ainsi au vendeur et à l’acquéreur de concrétiser leur accord dans l’attente de la signature de l’acte définitif, subordonnée fréquemment à la réalisation de certaines conditions.

Cet article concerne principalement les promesses synallagmatiques, même si les conseils d’ordre général sont applicables aux 2 types de promesse.

Il est nécessaire de signer une promesse lorsque la cession est conditionnée à la réalisation de conditions suspensives, notamment l’obtention d’un prêt bancaire.

A défaut de réalisation des conditions suspensives, la promesse est caduque et les parties sont libérées sans indemnité de part ni d’autre.

Si la totalité des conditions suspensives se réalisent les parties sont obligées de conclure la vente.

Il est néanmoins prévu dans la promesse une indemnité (clause de dédit ou clause pénale) correspondant  à 10% du prix de vente. Cette indemnité sera versée par la partie qui refuse de réaliser la vente en compensation du préjudice subi par l’autre partie.

Compte tenu de l’engagement ferme d’acquérir en cas de réalisation des conditions suspensives, il est indispensable pour l’acquéreur d’analyser la totalité des caractéristiques du fonds de commerce avant de signer la promesse (bail commercial, analyse des comptes, contrats de travail, marques, stocks, conformité du local…).

Il convient de faire très attention à la rédaction de la promesse de cession, car elle détermine l’ensemble des conditions de la future vente.  Elle est aussi importante que l’acte de cession, si ce n’est encore plus.

En effet, il convient de fixer dans la promesse l’ensemble des conditions de la vente car si les conditions suspensives se réalisent, on ne peut plus refuser la vente et lorsque certains détails n’ont pas été prévus, par exemple le transfert des stocks, l’accompagnement du repreneur par le cédant, la reprise du numéro de téléphone, la reprise de l’enseigne, cela peut causer des problèmes ou même un blocage lors de la conclusion finale de la vente.

Que ce soit pour le cédant ou l’acquéreur, il est fortement conseillé de se faire assister par un avocat spécialisé en cession de fonds de commerce afin d’assurer la sécurité juridique de l’opération, de prévoir l’ensemble des éléments de la vente et de rédiger la promesse de vente.

Autoliquidation de la TVA dans le batiment et sous traitant

Autoliquidation de la TVA dans le batiment et sous traitant

Nouvelle mesure fiscale pour 2014 : un sous traitant en matière immobilière ne peut plus facturer la TVA.

Cette mesure s’applique aux contrats conclus à compter du 1er janvier 2014.

La TVA doit être autoliquidée pour les travaux de construction, réparation, nettoyage, d’entretien, de transformation et démolition effectués sur un bien immobilier par une entreprise sous traitante pour le compte d’un preneur assujetti.

La facture du sous traitant ne mentionne donc pas la TVA exigible. Cependant, elle doit faire apparaître distinctement que la TVA est due par le preneur assujetti et porter la mention la mention « autoliquidation », justifiant l’absence de collecte de la taxe par le sous-traitant.

En cas de paiement direct par le maître d’ouvrage au sous-traitant , délégation de paiement ou action directe, le maître d’ouvrage paie le sous-traitant sur une base hors taxe et l’entrepreneur principal (maître d’oeuvre) autoliquide la TVA.

Modalités d’option pour la TVA des locations commerciales à compter du 23 janvier 2014

Les locations de locaux sont en principe exonérées de TVA. Cependant, lorsque le locataire utilise les locaux dans le cadre de son activité professionnelle (bail commercial ou professionnel), le bailleur peut opter pour la TVA.

Jusqu’à présent, l’option ou sa dénonciation prenait effet au 1er jour du mois suivant celui au cours duquel elle était formulée auprès du service des impôts.

A compter du 23 janvier 2014, l’option ou sa dénonciation prend effet à compter du 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts.