Augmentation du loyer commercial – Le deplafonnement

Lors du renouvellement d’un bail commercial, l’article L.145-34 du Code de commerce limite les augmentations de loyer en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice des loyers commerciaux ( ILC).

Il existe toutefois la possibilité d’un déplafonnement, c’est-à-dire d’une fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative, en cas de modification notable d’un ou plusieurs éléments de la valeur locative énoncés à l’article L.145-33 du Code de commerce.

La durée du bail expiré permet également dans certains cas de revendiquer le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

DEPLAFONNEMENT POUR MODIFICATION D’UN ELEMENT DE LA VALEUR LOCATIVE

Modification de la destination des lieux

Il y a modification de la destination des lieux en cas adjonction d’une nouvelle activité, sauf si celle-ci est incluse ou complémentaire de celle autorisée au bail, ou en cas de substitution de l’activité autorisée au bail par une autre activité, autorisée ou non.

Modification des caractéristiques du local commercial

Il y a modification des caractéristiques du local commercial lorsque:

  • la modification de l’assiette du bail, par adjonction de nouveaux locaux ou réduction des surfaces louées
  • le bailleur a financé des travaux résultant pas de son obligation d’entretien.
  • le locataire a réalisé des travaux qui ont modifiés les caractéristiques des lieux loués comme par exemple augmentation importante de la surface de vente par déplacement d’une cloison ou création d’une mezzanine, liaison entre des locaux contigus
  • la réalisation de simples travaux d’amélioration financés par le locataire ne pourront justifier un déplafonnement du loyer qu’à l’occasion du second renouvellement suivant l’exécution des travaux et pour autant que le bail contienne une clause d’accession desdits travaux au bailleur en fin de bail

Modification des obligations respectives des parties

Il y a modification des obligations respectives des parties en cas d’autorisation donnée en cours de bail au locataire d’exploiter en location-gérance, d’augmentation notable de l’impôt foncier, ou de modification conventionnelle du loyer.

Modification des facteurs locaux de commercialité 

Il y a modification des facteurs locaux de commercialité en cas d’augmentation de la population locale concernant le local, ouverture d’une station de métro ou de tramway, création d’un parking facilitant le stationnement de la clientèle, création d’une zone piétonne, construction de nouveaux logements ou bureaux…

La modification doit être notable, avoir une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire et être survenue au cours du bail expiré.

DEPLAFONNEMENT EN RAISON DE LA DUREE DU BAIL

Bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans

Lorsque le bail est conclu dès l’origine pour une durée supérieure à 9 ans, il peut être déplafonné sans autre motif.

Le bail avec une durée effective de plus de 12 ans

Lorsque le bail se prolonge tacitement au delà  d’une durée totale de 12 ans, il peut être déplafonné.

 

2 réflexions au sujet de « Augmentation du loyer commercial – Le deplafonnement »

  1. renouvellement d’1 bail commercial – le bailleur applique un augmentation de 25,7 /100 –
    sans motifs , et alors que le locataire a fait d’importants travaux dans les lieux loués (vétustes et insalubres)durant le bail expiré. Est normal ? Sur quel textes s’appuyer pour contester cette augmentation

    1. Je vous renvoie à l’article ci-dessus concernant l’augmentation du loyer lors du renouvellement.
      Je vous rappelle que lors du renouvellement le bailleur ne peut pas augmenter le loyer sauf si il a un motif de déplafonnement.
      Sans avoir de détails sur votre situation, il est impossible de vous dire si la demande du bailleur est justifiée ou non.
      En cas de difficulté, je vous conseille de vous faire assister dans le cadre de la négociation avec le bailleur pour le renouvellement du bail.
      Le renouvellement du bail est un événement important pour le bailleur et le locataire car c’est la seule opportunité pour le bailleur de renégocier le loyer ou parfois les clauses du bail.
      A ce titre, vous devez faire vérifier l’acte de renouvellement avant de le signer.

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