Archives mensuelles : février 2014

Augmentation du loyer commercial – Le deplafonnement

Lors du renouvellement d’un bail commercial, l’article L.145-34 du Code de commerce limite les augmentations de loyer en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice des loyers commerciaux ( ILC).

Il existe toutefois la possibilité d’un déplafonnement, c’est-à-dire d’une fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative, en cas de modification notable d’un ou plusieurs éléments de la valeur locative énoncés à l’article L.145-33 du Code de commerce.

La durée du bail expiré permet également dans certains cas de revendiquer le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

DEPLAFONNEMENT POUR MODIFICATION D’UN ELEMENT DE LA VALEUR LOCATIVE

Modification de la destination des lieux

Il y a modification de la destination des lieux en cas adjonction d’une nouvelle activité, sauf si celle-ci est incluse ou complémentaire de celle autorisée au bail, ou en cas de substitution de l’activité autorisée au bail par une autre activité, autorisée ou non.

Modification des caractéristiques du local commercial

Il y a modification des caractéristiques du local commercial lorsque:

  • la modification de l’assiette du bail, par adjonction de nouveaux locaux ou réduction des surfaces louées
  • le bailleur a financé des travaux résultant pas de son obligation d’entretien.
  • le locataire a réalisé des travaux qui ont modifiés les caractéristiques des lieux loués comme par exemple augmentation importante de la surface de vente par déplacement d’une cloison ou création d’une mezzanine, liaison entre des locaux contigus
  • la réalisation de simples travaux d’amélioration financés par le locataire ne pourront justifier un déplafonnement du loyer qu’à l’occasion du second renouvellement suivant l’exécution des travaux et pour autant que le bail contienne une clause d’accession desdits travaux au bailleur en fin de bail

Modification des obligations respectives des parties

Il y a modification des obligations respectives des parties en cas d’autorisation donnée en cours de bail au locataire d’exploiter en location-gérance, d’augmentation notable de l’impôt foncier, ou de modification conventionnelle du loyer.

Modification des facteurs locaux de commercialité 

Il y a modification des facteurs locaux de commercialité en cas d’augmentation de la population locale concernant le local, ouverture d’une station de métro ou de tramway, création d’un parking facilitant le stationnement de la clientèle, création d’une zone piétonne, construction de nouveaux logements ou bureaux…

La modification doit être notable, avoir une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire et être survenue au cours du bail expiré.

DEPLAFONNEMENT EN RAISON DE LA DUREE DU BAIL

Bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans

Lorsque le bail est conclu dès l’origine pour une durée supérieure à 9 ans, il peut être déplafonné sans autre motif.

Le bail avec une durée effective de plus de 12 ans

Lorsque le bail se prolonge tacitement au delà  d’une durée totale de 12 ans, il peut être déplafonné.

 

Clause de dedit et clause penale

La promesse synallagmatique de fonds de commerce sous conditions suspensives peut comporter une clause de dédit ou une clause pénale.

  • La clause de dédit prévoit pour l’une ou l’autre des parties la faculté de se rétracter pendant une période déterminée moyennant le versement d’une indemnité.
  • La clause pénale permet de s’assurer de l’exécution des obligations contractuelles en soumettant la partie « défaillante » au paiement d’une pénalité (dont le montant peut, en fonction des circonstances, être révisé par un juge).

Indemnite d’immobilisation et promesse unilatérale de cession de fonds de commerce

En cas de promesse unilatérale de vente de fonds de commerce, il est possible de prévoir une indemnité d’immobilisation.

Prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse, l’indemnité d’immobilisation est due même en l’absence de préjudice subi par le vendeur et ne s’imputera sur le prix de vente en tant qu’acompte que si une stipulation expresse en ce sens a été prévue au contrat.

Concernant le montant de l’indemnité d’immobilisation, il correspond en général à 10% du prix de vente prévu au contrat pour une immobilisation de quelques mois.

Mais les parties peuvent librement convenir d’un montant inférieur ou supérieur. Il est toutefois nécessaire de ne pas prévoir un montant trop élevé. En effet, la jurisprudence considère que si cette indemnité est d’une importance telle que la faculté d’option du bénéficiaire est en réalité illusoire, la promesse unilatérale dégénère en compromis de vente, le bénéficiaire étant engagé, compte tenu de la somme qu’il s’engage à payer, à acquérir.

La promesse de vente de fonds de commerce

La promesse de vente de fonds de commerce est un élément essentiel dans le cadre d’une opération de cession ou d’acquisition d’un fonds de commerce.

La vente d’un fonds de commerce est souvent précédée par la signature d’une promesse (ou compromis) de vente. Cet acte prépare la cession définitive qui nécessite du temps pour pouvoir se réaliser.

On parle de promesse synallagmatique de vente lorsque les 2 parties sont liées : le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur s’engage à acquérir. Les parties étant d’accord sur la chose et le prix, la vente est parfaite et définitive même si elle est subordonnée à la réalisation d’une condition suspensive.

On parle de promesse unilatérale de vente lorsque seul le vendeur s’engage à vendre son fonds à l’acheteur pendant la durée de sa validité. L’acheteur ne prend pas l’engagement d’acquérir.

La promesse de vente permet ainsi au vendeur et à l’acquéreur de concrétiser leur accord dans l’attente de la signature de l’acte définitif, subordonnée fréquemment à la réalisation de certaines conditions.

Cet article concerne principalement les promesses synallagmatiques, même si les conseils d’ordre général sont applicables aux 2 types de promesse.

Il est nécessaire de signer une promesse lorsque la cession est conditionnée à la réalisation de conditions suspensives, notamment l’obtention d’un prêt bancaire.

A défaut de réalisation des conditions suspensives, la promesse est caduque et les parties sont libérées sans indemnité de part ni d’autre.

Si la totalité des conditions suspensives se réalisent les parties sont obligées de conclure la vente.

Il est néanmoins prévu dans la promesse une indemnité (clause de dédit ou clause pénale) correspondant  à 10% du prix de vente. Cette indemnité sera versée par la partie qui refuse de réaliser la vente en compensation du préjudice subi par l’autre partie.

Compte tenu de l’engagement ferme d’acquérir en cas de réalisation des conditions suspensives, il est indispensable pour l’acquéreur d’analyser la totalité des caractéristiques du fonds de commerce avant de signer la promesse (bail commercial, analyse des comptes, contrats de travail, marques, stocks, conformité du local…).

Il convient de faire très attention à la rédaction de la promesse de cession, car elle détermine l’ensemble des conditions de la future vente.  Elle est aussi importante que l’acte de cession, si ce n’est encore plus.

En effet, il convient de fixer dans la promesse l’ensemble des conditions de la vente car si les conditions suspensives se réalisent, on ne peut plus refuser la vente et lorsque certains détails n’ont pas été prévus, par exemple le transfert des stocks, l’accompagnement du repreneur par le cédant, la reprise du numéro de téléphone, la reprise de l’enseigne, cela peut causer des problèmes ou même un blocage lors de la conclusion finale de la vente.

Que ce soit pour le cédant ou l’acquéreur, il est fortement conseillé de se faire assister par un avocat spécialisé en cession de fonds de commerce afin d’assurer la sécurité juridique de l’opération, de prévoir l’ensemble des éléments de la vente et de rédiger la promesse de vente.

Autoliquidation de la TVA dans le batiment et sous traitant

Autoliquidation de la TVA dans le batiment et sous traitant

Nouvelle mesure fiscale pour 2014 : un sous traitant en matière immobilière ne peut plus facturer la TVA.

Cette mesure s’applique aux contrats conclus à compter du 1er janvier 2014.

La TVA doit être autoliquidée pour les travaux de construction, réparation, nettoyage, d’entretien, de transformation et démolition effectués sur un bien immobilier par une entreprise sous traitante pour le compte d’un preneur assujetti.

La facture du sous traitant ne mentionne donc pas la TVA exigible. Cependant, elle doit faire apparaître distinctement que la TVA est due par le preneur assujetti et porter la mention la mention « autoliquidation », justifiant l’absence de collecte de la taxe par le sous-traitant.

En cas de paiement direct par le maître d’ouvrage au sous-traitant , délégation de paiement ou action directe, le maître d’ouvrage paie le sous-traitant sur une base hors taxe et l’entrepreneur principal (maître d’oeuvre) autoliquide la TVA.

Modalités d’option pour la TVA des locations commerciales à compter du 23 janvier 2014

Les locations de locaux sont en principe exonérées de TVA. Cependant, lorsque le locataire utilise les locaux dans le cadre de son activité professionnelle (bail commercial ou professionnel), le bailleur peut opter pour la TVA.

Jusqu’à présent, l’option ou sa dénonciation prenait effet au 1er jour du mois suivant celui au cours duquel elle était formulée auprès du service des impôts.

A compter du 23 janvier 2014, l’option ou sa dénonciation prend effet à compter du 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts.

COMPTE COURANT D’ASSOCIES ET TAUX D’INTERET MAXIMUM DEDUCTIBLE 2013

Les associés d’une société peuvent faire des avances en compte courant, c’est à dire prêter de l’argent à la société  qui leurs reversera lorsque ses moyens financiers le lui permettront.

Il convient généralement de prévoir une rémunération des sommes prêtées au moyen de l’application d’un taux d’intérêt.

Les intérêts versés aux associés peuvent être déductibles fiscalement par la société dans la limité du taux d’intérêt maximum fiscalement déductible.

Le taux d’intérêt maximum déductible fiscalement pour les comptes courants d’associés est fixé à 2,79% pour les exercices de 12 mois clos le 31 décembre 2013.

 

La constitution d’une société de transport sanitaire

Conditions d’installation

  • Disposer de véhicules
  • Disposer de personnels qualifiés
  • Disposer d’un local destiné à l’accueil des familles et patients en cas de transport à la fois au titre de l’aide d’urgence et sur prescription médicale
  • Remplir les conditions d’honorabilité
  • Réaliser un stage de préparation à l’installation auprès de la chambre des métiers et de l’artisanat ou de la chambre du commerce (Possibilité de dispense)

Démarches et formalités d’installation

  • Demander une autorisation de mise en service des véhicules. Cette demande n’a pas à être réalisée pour les véhicules exclusivement affectés au transport sanitaire effectué dans le cadre de l’aide médicale urgente
  • demander un agrément
  • Rédiger les statuts de la société et procéder à leur enregistrement et aux formalités de constitution de la société

Je reste à votre disposition si vous souhaiter avoir plus d’informations, procéder à la constitution d’une société ou acquérir une société de transport.